公租房将成住房保障“新主力” 中国社科院近日发布的中国住房发展报告，让不少工薪阶层很受鼓舞。公租房市场如何健康发展？济南房地产专家对此提出了多
项建议。“近20年城市住房需求集中，中低收入者购房困难，城市急需解决的住房保障问题关键是在今后10年。”参与起草《济南城市房地产业中长期发展规划
》的山东师范大学房地产系主任、教授 程道平认为，政府为中偏低和低收入家庭提供住房保障，主要选择应是大力发展公共租赁房和廉租房，而不是限价商品房
或经济适用房。经济适用房的产权私有化制度削弱了应有的保障作用，且管理难度较大；限价商品房由于巨额市场差价的利润空间，更容易激起投机性的购买冲
动，且难以管理认购对象。大力建设公租房将成为调整住房供应结构、使进城新就业者和住房困难家庭实现安居的希望所在。
但由于地方财政的压力，目前各地“十二五”住房保障规划所定的公租房建设指标偏低。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗表示，现在房地产市场面临供需结构矛盾问题，建议今后压缩经适房，公租房和商品房两头发展。他说，
公租房政策要完善，就要做好需求调研、定位制度、数量、比例、位置等各方面的规划，切实按照百姓收入能力等实际情况制定，要认真做好筛选、公示、监督
、问责等各方面工作。房地产业发展要与区域发展、城市发展节奏保持一致，构建规划合理的漂亮城市，不能“为改造而改造”。
有专家研究认为，济南市在未来10年如果要实现公租房(含廉租房)覆盖30%城市人口，每年需要新建5.3-5.5万套公租房，按照常规思维模式，依靠政府财政和融
资，难以通过住房保障实现安居目标。结合房地产业中长期规划研究，程道平认为应通过社会融资，实现公共租赁房的“划拨6-15”投资建设模式(投资机构或开
发企业按市场价6成的租金标准出租给政府认定的承租人，租金收益归投资者；持续出租经营满15年后无偿转变用地性质，公租房转为商品住宅，投资开发企业可
上市出售)。政府按照发展目标进行公租房小区规划布局选址。制定社会机构投资公租房项目建设的优惠政策，即政府以免收土地出让金的划拨供地方式招标公租
房建设项目(土地熟化补偿费用由用地机构承担)，免征城镇土地使用税、土地增值税和城市建设配套费；合同约定投资机构必须按公租房的面积标准开发建设，
用地容积率为2.0-2.3。廉租房按相同建设标准与公租房混建，但租金标准仅是市场价的10%-15%，承租人严格由政府认定，约占小区居民的10%-15%。
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