因9月份孩子要到中关村地区读小学，这几天，张宏两口子天天都在和大大
小小的二手房中介公司打交道。让张宏两口子不解的是，他们碰到了一个二手房
买卖的新问题：“阴阳合同”。几乎在每次他们流露出购买意向的时候，卖家或
中介公司都提到了这个问题。
张宏以北三环附近的太阳园一套两居室的二手房为例，讲述了难住他们的二
手房“阴阳合同”问题：原来，根据目前的北京市二手房买卖税费规定，无论是
再上市的已购公房、经济适用住房，还是商品房，缴纳税费时都以买卖双方签订
的《房屋买卖合同》中确定的成交价格为依据。同时，对于成交价格低于市建委
半年公布一次的《北京市已购公房和经济适用住房在上市买卖指导价格手册》中
确定的区域指导价格时，必须以指导价格作为计税的基数征收税款。
以太阳园这套张宏两口子看中的房子举例：100平方米的建筑面积，卖主想
卖给张宏的实际成交价格为9000元/平方米。按照现行标准，卖主需要按照成交
价90万元的5.5%缴纳营业税49500元，张宏需要交纳的契税为90万元×1.5%
=13500元，而如果做“阴阳”两分合同———一份是给房屋管理部门“看”的购
房合同，一份是双方持有的真正购房合同，就可以将给房屋管理部门的“明”合
同即假合同的价格调低，从而规避部分应缴纳的契税，而以中介公司为第三方见
证人的真合同———“暗”合同则写明实际成交价格。用卖主的话说：“双方都
合适。”
按照卖主的建议，给房地局的“假”合同，要将合同售价调整为6500元/平
方米———高于目前税务部门参照核准的这个区域的指导价，这样总房价为65万
元，卖主要缴纳的营业税变为65万元×5.5%=35750元，相应地，张宏的契税也降
为65万元×1.5%=9750元。再交上其他的印花税等，成交价“调低”25万元，买
卖双方能逃税大概在2万元左右。
政府对策
二手房最低计税价新规即将出台
针对二手房市场现存的“阴阳”两份合同规避税费的问题，北京市建委有关
负责人透露，目前正在完善二手房交易住房指导价格体系，新增的二手商品住房
指导价即将公布，而北京市地税部门有关负责人则说，一旦市建委公布二手商品
住房交易指导价，地税部门将出台二手商品房最低计税价格新规定，限制目前市
场上出现的买卖双方虚报二手房交易价格、差价私下补齐的常见逃税行为。
而针对北京市地税部门即将实施的二手商品房最低计税价，业界人士认为，
上一页12 3 4 下一页
